동남아시아의 직방, 압도적 1위 : Propertyguru (NASDAQ : PGRU)

 

PropertyGuru는 우리나라의 직방, 일본의 summo, 미국의 opendoor처럼 부동산을 온라인으로 중개하고 광고하는 플랫폼을 운영하는 회사이다. 플랫폼의 특징은 시장 장악력이 아주 강해서, 일단 업계의 지배자가 되면 웬만하면 자리를 쉽게 내주지 않는다. 일단 선점하고 나면 점유율 방어에서 유리한 고지를 선점할 수 있기 때문에, 되도록 가장 점유율이 높은 회사를 고르는 것이 현실적으로 성공확률이 높다고 생각한다. 물론 1위를 탈환할 만큼 맹렬하게 성장하는 기업이 있다면 걸어보는 것도 나쁘다고 생각하는 것은 아니다. 그런 의미에서, 동남아에서 압도적 1위를 유지하고 있는 기업임으로 매력적이라고 할 수 있겠다.

 

<스팩 회사>

Property guru와 합병하는 회사는 Bridgetown 2 holdings라는 이름으로 상장되어 있는 데, Bridgetown 1, 3도 상장되어 있으나, 아직 합병 상대는 찾지 못한 모양이다. 피터 틸이 자금을 대고 있는 스팩 회사라는 점이 주목할 만하다. 

 

<창업자&CEO 이력>

이게 스팩 전과 스팩 합병 후의 회사 자본의 지분 구조를 나타낸 것인데, TPG, KKR, REA, Bridetown2, 등의 투자 회사의 지분이 회사의 대부분을 차지한다. 합병 전에도 창업자들의 지분은 5.7%로 막대한 영향력을 끼친다고 보기는 힘들고, CEO도 창업자가 아닌 외부 인력이기 때문에, 창업자들의 이력을 살펴보는 것은 의미가 없다고 판단되고, CEO는 Hari V Krisnan이라는 인물로, 1999년 뭄바이 대학교를 졸업하고,

연도	이력
2000~2005	Cisco systems의 CS팀의 엔지니어로 일함
2005~2006	인도 야후, 사업팀에서 일함
2006~2008	Travelguru에서 제품&마케팅 부사장을 역임
2008~2009	폭스 미디어사에서 부사장 & 인도 총괄, Stylkist(인도 프리미엄 부띠끄) 창업
2009~2015	linkedin 인도 총괄 & 부사장(아시아 태평양 & 일본)
2016~현재	Property Guru의 CEO

경험은 다분히 충분하며, 2016년부터 성공적으로 이끌어왔기에 무리가 없다고 생각한다.

 

<회사 소개>

21년 예상 매출은 $75.7M, 앞으로 2020년부터 5년간의 성장률은 29%라고 예상하고 있으며, 2020년 Adjusted EBITDA가 흑자로 전환, $8.1B규모의 시장을 타겟팅 중, 4개국의 시장에서 1위 자리를 지키고 있음, 280만 개의 매물이 올라와 있고, 이용자 수는 3700만 명, 활동 중인 부동산 중개인 49,000곳.

싱가포르에서 처음 서비스를 론칭하였고, 엔젤 투자를 받아, 말레이시아, 인도네시아, 태국으로 2011년 사업을 확장했으며, 도이치 텔레콤, TPG, Square Peg Capital 등의 투자를 연달아 받고, ePropertyTrack, RumahDijual등의 회사를 공격적으로 인수한다. 2016년에 새로운 CEO가 취임하고서도 계속 공격적인 행보를 이어나간 것은 마음에 든다. 해외의 자본을 바탕으로 각 나라의 점유율이 가장 높았던 플랫폼을 계속적으로 인수해 나감으로써 견고한 사용자들을 보유하고 있다. 현재 매출은 충분하지 않더라도 이것들만 해도 가치가 있는 자산이다. 카카오의 힘을 보지 않았는가? 매출이 중요한 것이 아니었다... 압도적인 시장 장악력은 어떤 사업이든 가능케했고, 마치 돈을 찍어내는 듯한 느낌마저 주었다. 

 

<매출 구조>

뭐 당연히, 부동산 중개업이 메인이기에, 중개업자들에게 광고를 해주고, 매물을 올리면서 받는 수수료가 있을 것이다. 아래와 같이 연단 위로 계약하면서 구독 매출과 같은 효과를 누리고 있으며, 최근에는 공격적인 인수를 통해, 소프트웨어 자동화 서비스, 집 담보 대출 서비스 등 부가가치를 창출할 수 있는 방법을 통해, 매출의 질을 올려나가고 있다. 

플랫폼 회사 답게, 구독 매출과, 광고, 자동화 같은 소프트웨어 매출로 안정성을 높여나가고 있다.

또한 각 나라에서 하고 있는 사업의 지배력을 나타낸 것인데, 2007에 싱가포르 2011년에 말레이시아, 태국, 인도네시아, 2016년에 베트남에 진출해서 사업을 하고 있다. 인도네시아를 제외하면 50%가 넘는 압도적인 지배력을 보여주고 있고 특히 싱가포르는 75%, 말레이시아는 95%(!!)에 이른다. 독점 규제에 걸리지 않을까 할 정도의 시장 점유율이다. 매출 구성으로 보면 싱가포르가 압도적이고, 그다음 베트남, 말레이시아, 태국, 인도네시아 순인데, 아직 시장이 개화하지 못한 것으로 보인다. 이 4개 나라의 인구를 합하면 4억 명에 이르는 거대한 시장이다. 물론 아직 GDP가 낮고, 부동산을 인터넷으로 쉽게 구매할 정도의 인프라와 시민 의식이 따라오지 못해서 아직 매출이 이 정도겠지만, 미래에는 큰 잠재력 지니고 있다는 뜻이기도 하다.

<성장 전략 & 전망>

플랫폼 기업은 점유율이 많은 부분을 대변해주는 영역이기 때문에, 점유율이 높이거나 유지하고, 고부가가치 서비스를 제공하기 위해서 공격적인 M&A는 필수다. 지난 5~6년간, 외국 자본을 유치함으로서 많은 M&A를 해왔다. Batdongsan이라는 태국의 1위 플랫폼을 인수하거나, 중국의 플랫폼, 말레이시아의 2위의 부동산 플랫폼을 인수해 95%의 점유율의 기염을 토했다. 또한 주택 담보 대출을 제공하는 소프트웨어, 자동화 프로세스 등 발전을 거듭해 나가고 있으며, 이번 스팩 합병으로 얻는 추가적인 자본 393M은 계속적인 발전에 사용될 것이다.

상장 시 $10 기준 예상 시가총액은 $1.7B, 확실히 높은 점유율 때문에 회사의 가치가 좀 높게 평가된 느낌은 있다. 예상 보유 현금은 $393M으로 애초의 적자폭이 그렇게 크지 않은 만큼, 성장에 쓸 여력이 충분하다. 25년 PSR로 8배 수준이다.

좋은 물건은 저렴한 가격에 사기 어려운 건 알지만, 5년을 기다려 본전을 겨우 뽑아 보이는 수준을 기다릴 자신이 없다. Grab과 같은 느낌이다. 좋은 물건이나 비쌌다.

 

<내부자 평가>

생각보다 평점이 괜찮았다. 120개가 넘는 리뷰인데도, 평점은 4.1점 정도로 좋은 편이었고, 점점 회사 내부가 나아지는 듯한 느낌이 들어, 긍정적이라고 생각한다. 좋은 배움의 기회가 존재하고, 유연한 업무환경, 자유로운 분위기를 장점으로 꼽았음, 관리자들의 지적이나 지시가 이해가 잘 되지 않는다. 재능 있는 사람들이 인정받지 못하는 것 같다는 점이 꼽혔다.

 

<업데이트 사항>

 

<내 생각>

부동산 시장의 디지털 포메이션은 선진국에서는 상당히 진행된 모습이고, 많은 부를 창출하고 있는 건 확연하게 보일 것이다. 그리고 퇴행할 예정은 없어 보이며, 앞으로 더욱 진행될 것이다. 또한 아래의 실제 매물의 소개를 보면, Matterport의 기술을 이용해 3D로 생생하게 제공하고 있으며, AR기술을 이용해 Lens라는 서비스로 관심 있는 아파트를 카메라로 찍으면 매물을 알려주는 것과, 선택의 용이함을 위해 Greenscore라는 지수를 도입하는 개방성도 보여주고 있다. 편리한 신기술을 거리낌 없이 도입하며, 부가가치를 창출하는 기업들을 인수해 나가는 것으로 봐서 투자 대상으로서는 긍정적으로 생각하나, 단지 가격이 조금 비싸다고 생각한다. 현재 서비스하는 나라들도 빠른 속도로 성장을 하고 있고, 금융이 성숙하고, 대상 국민들의 의식도 더 여유로워지고 나아진다면, 크게 될 수 있는 회사라고 생각하고, 현재의 시점에서는 알 수 없는 다른 독창적인 서비스도 점유율을 바탕으로 도입할 수 있는 부분이기 때문에, 잘 모니터링하는 것이 언제나 최선이라고 할 수 있겠다.

 

<업데이트 사항>

21Q4. 21년도 매출은 $100M정도로 생각보다 높은 매출을 달성했고,

22년은 매출 $145.1M, 조정영업이익률은 8%대로 $11M정도를 예상하고 있다. 둘다 기존의 예상을 넘는 결과다. 이번에 상장으로 $254M의 현금을 조달할 수 있었다.