중국의 공유오피스의 1인자 Ucommune(ticker:UK)

잉?? 코로나로 다 죽어가는 마당에 무슨 공유 오피스? 그리고 중국의 규제가 날로 심해지는 데? 라고 생각할 수 있다. 그러나 사무실은 여전히 필요하다. 코로나로 촉발된 재택 근무는 확실히, 공유 오피스 시장에는 독사과였다. 중국의 수많은 기업이 파산했다는 신문기사도 심심치 않게 찾을 수 있다. 뉴스에서는 이제 공유 오피스 시장은 끝이 났다. 비대면 시대의 시작이라고 하지만 제발 오바하지말고 생각해보자 진짜인가? 진짜 그렇게 생각하는가? 줌을 하면 옆에 있는 것 처럼 느껴지고, 비언어적 전달, 친밀감, 영감의 교류가 실제 처럼 생생하다고 느끼는가? 난 전혀 아니다. 우리는 대면이 필요하다. 대면해 일을 할 필요성이 존재한다. 집에서 재택근무를 해보면 느끼겠지만 동일한 공간에서의 생활은 창의력을 고갈 시키고, 호르몬의 교란을 주는 듯한 느낌조차 들때가 많다. 그래서 시간을 들여 운동을 하고, 친구를 만나고, 커피를 마시러 카페에 가는 의도적인 사회적 교류로 자신의 존재를 확인하는 것 조차 인간이다. 그 모든 기술의 한계와, 사람의 욕구, 사회적 교류를 모두 무시하고 과연, 인류를 완전한 비대면 사회로 들어갔다고 아직도 단언할 수 있는가? 공유오피스는, 소프트웨어 산업의 발달과 서비스의 고도화로 인해, 다양한 창업이 가능해졌다. 그렇게 창업을 한 이들은 교류를 할 수 있는 공간, 상대적으로 저렴한 공간이 필요하다. 또 다른 많은 이유들로 인해 나는 공유 오피스 사업이 아직 매우 매력적으로 보인다. 특히 지금처럼 주식 시장과, 연쇄 폐업으로 피가 낭자한 이 거리에 말이다. 살아남은 기업은 독식할 수 있는 사냥터가 될 것이다. 물론 살아남았다는 가정하에

<Ucommune 이란?>

홍콩을 기반을 하는 공유 오피스 회사 이며, 아시아 지역(중국, 홍콩, 싱가폴 등)을 무대로 활동하고 있고, 순손실을 지속, 매출은 지속 증대되고 있는 상황임, 현재 주가 0.9달러(상장당시 $10)으로 -90%의 하락을 겪었다.. 그리고 현재는 PSR 0.5도 안나올 만큼 주가가 저렴하고, 회사 측에서는 손실을 줄이기 위해 asset-light 모델로 전환을 시도중이다. 위험한 점은 현금이 부족한 회사라는 점이다. 그래서 최대한 손실을 줄이고 흑자로 전환하는 것이 가장 큰 포인트이다. 한국에서도 위워크의 입지는 줄어들고 있다. 패스트파이브와 다른 여러 업체들이 쉐어링 오피스 시장을 선점하고 있고, 그건 중국의 경우에도 마찬가지라고 생각한다. 굉장히 큰 시장이 될 수 있다.

Orisun Acquisition Corp. 2020 Current Report 8-K (sec.report)

优客工场上市，是这个行业死亡的开始|毛大庆|优客工场|创业公司_新浪科技_新浪网 (sina.com.cn)

위의 뉴스 기사는 현재 중국 공유 오피스 시장의 현실을 나타낸 기사이다. 중국어로 검색해 찾았다.

downloadFiling (quotemedia.com) 

<Ucommune의 비즈니스 모델>

Business type	Name	Description	Space	Revenue type
Self-operated	U space	임대주에게 리스하고 직접 운영(중장기), 200m2이상	74/77	Membership
	U studio	임대주에게 리스하고 직접 운영 <200m2 작은 개인 사무공간 표방	26	Membership
	U design	맞춤형 사무실 제작 서비스	?	Membership
Asset-light	U brand	브랜디,컨설팅,운영 맡아서 제공하며, 서비스수수료 형식으로 이익 실현, 리모델링 등에 필요한 자금은 집주인이 부담	34/72	Other service
	U partner	임대주와 매출을 공유하는 방식이며 집주인이 비용 부담하고, 전적으로 당사가 맡아서 운영	23/53	Membership
	U plus	해당 오피스의 입주하면 사용할 수 있는 서비스 플랫폼, 신생기업들을 위한 여러 서비스를 제공하는 업체들과 파트너쉽을 맺고 제공중, 일부 매출을 받음	N	Other service

 

20.Q4 업데이트 사항 : 278.7M위안(=43.2M)의 매출액을 기록, 작년 동기대비 -4.8%, 코로나 여파가 거의 회복됨, 순 손실 149.1M, 작년 동기 대비 36.8%감소, light-asset-model 효과라고 주장. 확실히 비유동 자산은 감소함. 단지 문제는 매출액의 구조, workspace membership이 44.2% 감소한 반면, 기타(인테리어 디자인, 건축, Saas)등이 297.3%로 폭발적으로 증가함. 본업에 벗어나는 일이기에 주의를 요함. RMB348M 현금 보유중, 순손실이 더 길어지면 위험함.

Ucommune International Ltd. Announces Unaudited Fourth Quarter and Full Year 2020 Financial Results - Apr 15, 2021 <-자세한 재무제표 확인 가능

 

21Q1 업데이트 사항 :  Beijing Capital(베이징 부동산)과 같이 오피스 분양에 나서고 있음 14.4% 분양률 향상, 우한도 분양률 86%로 올라왔다고 함,

Ucommune Announces Merger With Guangdong Wanhe to Promote Carbon Neutrality and Eco-friendly Office Environments - Jun 2, 2021 Guangdong이라는 친환경 소재로 공간을 디자인하는 업체를 인수 합병, 중국 당국의 14차 5개년 계획에 대응하였다는 것 같은데, 아주 잘하고 있음.

Jinan에 새로운 오피스 공간을 만들었고, 여러 도시에서 공실률이 축소되고 있음을 시사중, 매출이 공개되긴 했는데, 광고 매출만 오르고, 멤버쉽이 오히려 줄었다 그리고 적자폭도 커서 이대로 라면 1년안에 보유현금 모두 소진 가능함. 1년안에 적자폭 줄이고 + 멤버쉽 매출 증가 도모해야 할 것.

매출 : RMB240M(=$36.6M), 순이익 : RMB126M(=$19M)

 

보유현금도 마땅치 않은 회사가 2년이상 잘 버틸 수 있을까?

21Q2 업데이트 사항 :  Ucommune International Ltd. Announces Unaudited Second Quarter 2021 Financial Results - Aug 6, 2021 

현재 운영중인 공유 오피스는 87개의 도시에 282개의 사무실, 그중 102개는 1티어, 62개는 새로운 1티어, 112개는 2티어 혹은 그 아래의 포지션에 위치하고 있고, 주목할 만한 점은 asset-light모델에서 32개 도시에 64개의 오피스 였던 전년 동기 대비해서 52개의 도시에 154개의 사무실로 yoy114%성장했다는 점, stock-base compensation을 제외하면 순손실 폭이 많이 줄어들었다는 점을 들 수 있다, 빨리 가속해야 한다. 지금 이제, 공유오피스의 매출이 코로나전과 비슷 해졌다. Asset-light 모델로 수익률을 달성하면서 확장해야 한다. 공유오피스 시장 고사하고 있는 데 승자가 되고 싶다면, 확실히 1분기에 비해서는 매력적으로 변한건 사실이나 조금 애매하다. 절반 정도만 투자하자

Ucommune Jointly Releases Report on ROI Assessment of Its Asset-Light Model With CBRE Consulting China - Aug 12, 2021 ROI 평가를 받았는데, 15~16%의 ROI 평균이 나왔고, 현재 사무실 점유율이 평균 83%에 이르면서 저점에서 회복했다라고 주장, 그리고 가격도 Shenzhen Design Innovation Workshop project의 경우 평방미터당 RMB2/day 였던 것과 대조되게 현재는 RMB6.97로 올릴 수 있었다. 그리고 지금 중국에서 처음으로 REITs의 상장이 있었는 데, Asset manager들의 적극적인 매니징이 가능해졌다. 그래서 우리의 asset-light 모델은 리츠의 선택을 받아 가치를 올려줄 수 있다. 그 시장을 공략하겠다고 밝힘,

 

21Q3. Ucommune to Acquire 60% Equity Stake in Beijing Kuanneng to Expand into Consumer Services Industry - Sep 27, 2021아.. 갑자기, 음식점 체인을 인수한다는데… 아.. 이거 사망 플래그 아닌가 싶다, 그 책에서만 보던 사업 다악화인가? 뭐지, 공유 오피스에 식사 서비스도 해준다는 데, 이걸 믿어 말어… 마음이 착잡해진다.

 

즉, 건물주들이 가장 원하는 점포중 하나가 스타벅스라는 설문조사 결과도 있듯이, 건물의 가치를 높여줄 수 있는 능력을 보유한 회사로 자라나서 많은 성장을 할 것을 기대하고 있다. 물론 현재의 매출은 참담하다.(매출의 질이 낮다), 올해 초부터 매 분기바다 업데이트를 하고 있으니 지켜보길 바란다.